Le Community Land Trust : une solution innovante à la crise du logement

A l’origine du projet, en 2008, une poignée d’associations planche sur des solutions à la crise du logement, particulièrement aigüe dans notre capitale, où il y a à peine 8 % de logements sociaux. Comme l’explique le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, en 15 ans, la file d’attente pour obtenir un logement social a doublé, pour atteindre 44 000 ménages, qui doivent attendre au minium 10 ans pour accéder à un bien. Surpeuplement, augmentation abusive des loyers, discriminations, insalubrité, autant de facteurs qui entretiennent le mal-logement bruxellois, où 400 000 individus vivent sous le seuil de pauvreté, soit près d’un Bruxellois sur deux !

C’est lors d’une conférence sur les coopératives de logements, à Lyon, que le mouvement découvre le modèle des Community Land Trusts, inventé aux Etats-Unis. Dans le Vermont, le plus grand CLT au monde, le Champlain Housing Trust de Burlington, soutenu par Bernie Sanders, reçoit la même année le prix mondial de l’habitat décerné par les Nations Unies. Les associations parviennent à convaincre la Région Bruxelloise de l’intérêt d’une étude de faisabilité, et c’est un an plus tard que les fondateurs créent le Community Land Trust Bruxelles. Depuis, le CLTB a notamment concrétisé le premier CLT habité d’Europe continentale, avec le projet « l’Ecluse », qui accueille depuis fin 2015 9 familles. De 2014 à 2017, le CLTB a aussi reçu deux millions par an pour construire 30 logements par an. Enfin, très récemment, il a eu le plaisir d’inaugurer ses deux projets-pilotes lancés en 2013 : « Le Nid », à Anderlecht, et l’« Arc-en-Ciel » à Molenbeek, qui offrent un logement à respectivement 32 et 7 familles.

La terre comme propriété commune
Faisant écho au travail de l’économiste américain Henry George (1839-1897), fervent défenseur de l’impôt foncier et détracteur de la propriété privée de la terre comme source de pauvreté, le CLT plaide en faveur d’une propriété commune de la terre. Pour rendre accessible la propriété immobilière au plus grand nombre, il dissocie la propriété du terrain de celle du logement. Grâce aux subsides, la communauté acquiert les terres, qu’elle met à disposition de ménages qu’elle encadre dans la co-construction des habitations. Ces derniers sont uniquement propriétaires du bâtiment, et doivent respecter un certain plafond s’ils revendent leur bien, pour éviter toute inflation des prix. De cette manière, les logements restent accessibles de génération en génération.

« Les conditions d’accès au CLT sont les mêmes que pour un logement social. Nous avons actuellement une liste d’attente d’environ 400 ménages, qui devrait doubler d’ici peu. Chaque demandeur devient membre de l’asbl et bénéficie donc d’un droit de vote à l’assemblée générale. L’implication des bénéficiaires dans la co-construction et la gestion des projets fait partie intégrante du modèle, c’est pourquoi nous organisons toute une série de réunions et de formations tout au long du projet », nous explique Geert De Pauw. Le prix d’acquisition du bien est calculé en fonction des revenus des bénéficiaires, qui sont répartis en quatre catégories. Au plus les revenus sont bas, au plus le CLT intervient dans le prix d’achat par le biais des subsides obtenus. Les crédits hypothécaires sont pour leur part attribués via le Fonds du Logement.

Pour les villes, il est nécessaire de combiner et d’expérimenter différentes solutions face à la crise du logement. Le CLT est vu comme une alternative innovante aux traditionnels logements sociaux, ce qui explique son engouement. « La principale différence est évidemment l’accès à la propriété pour les bénéficiaires. Ce facteur a une influence non négligeable sur la dynamique d’un quartier, au même titre que la dimension participative, génératrice de lien social. Il permet aussi aux gens de construire un certain capital. Il apporte de la mixité sociale, sans risque de gentrification. L’aspect durable est également une plus-value non négligeable, puisque les logements demeurent pour ainsi dire accessibles pour toujours ».

1 000 maisons à l’horizon 2030 ?
S’il est évident que l’impact des CLT demeure en l’état anecdotique face à l’ampleur de la problématique, il n’empêche, un nombre croissant de projets voient le jour un peu partout en Belgique, notamment à Charleroi, avec l’implication de Relogeas et de l’entreprise de travail adapté Quelque Chose à Faire, ou encore à Louvain-La-Neuve. La diffusion du modèle est aussi un objectif revendiqué par le CLTB au niveau européen, notamment par le biais du projet Interreg « SHIIC », à l’origine d’une vaste collaboration entre les CLT de Bruxelles, Gand et Londres, et la ville de Lille. « Il nous tient à cœur de transmettre tout notre savoir au plus grand nombre, c’est pourquoi nous recevons régulièrement des délégations et participons à de nombreux événements à l’étranger ».

Autre nouvelle réjouissante, des négociations sont actuellement en cours au niveau bruxellois, et devraient aboutir sur un arrêté d’agrément qui assurera un cadre légal plus serein au développement du modèle. « Cet arrêté nous donnera plus de sécurité sur tous les fronts, tant au niveau juridique que du financement structurel de l’équipe de coordination ». Le développement du modèle dépend évidemment intrinsèquement du financement public, mais l’asbl travaille activement à la constitution d’une coopérative, qui permettra de faire entrer en jeu l’investissement citoyen. En plus de donner un coup d’accélérateur à la création de projets, la structure aura pour ambition de mettre à disposition des terrains aux entreprises d’économie sociale, qui éprouvent aussi de plus en plus de mal à financer leurs locaux. Le projet serait à ce titre comparable à Novacitis, le futur centre d’entreprises sociales à Liège. L’un dans l’autre, le CLTB s’est fixé un objectif volontairement ambitieux de 1 000 maisons construites à l’horizon 2030.

De belles perspectives d’avenir donc pour les CLT qui, espérons-le, seront un jour accompagnées de mesures fortes de régulation du marché locatif et d’achat/vente, indispensables pour enrayer la spirale négative de la spéculation immobilière.

Plus d’informations sur https://cltb.be/
Et par ici pour voter pour le CLTB dans le cadre du Prix de Lutte contre la pauvreté 2020 !